Квартира из нежилого помещения в жилое риски при покупке

Содержание
  1. Квартира из нежилого помещения в жилое риски при покупке
  2. Риски при покупке жилых помещений
  3. Как проверить нежилое помещение перед покупкой
  4. Особенности продажи нежилого помещения (квартира в малоэтажной застройке)
  5. Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию
  6. Купить квартиру под нежилое помещение
  7. Покупка квартиры состоящей из жилого и нежилого помещения
  8. 5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости
  9. Какие риски при покупке отдельного нежилого здания
  10. Какие бывают риски при покупке коммерческой недвижимости
  11. Памятка на приобретение квартиры
  12. Чем и как различаются жилой и нежилой фонд в квартире? Покупка квартиры в нежилом фонде
  13. Ндс при продаже нежилого помещения
  14. Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса
  15. 2. Покупать по заниженной цене
  16. 3. Недооценивать риски от третьих лиц
  17. 4. Не проверять характеристики объекта
  18. 5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса
  19. Нюансы покупки нежилых помещений в новостройках от застройщика
  20. О каких помещениях идёт речь?
  21. Покупка нежилых помещений в новостройке: плюсы и минусы
  22. Плюсы покупки:
  23. Как выбрать объект?
  24. Проверка застройщика
  25. Заключение договора
  26. Купил нежилое помещение и перевел в жилое. Могу ли я получить возврат налога?
  27. Отвечает генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:
  28. Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:
  29. Отвечает руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова:
  30. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Квартира из нежилого помещения в жилое риски при покупке

Квартира из нежилого помещения в жилое риски при покупке

Обычно подобные сделки проводятся по наличному или безналичному расчету с полной оплатой стоимости недвижимого имущества в момент подписания договора. Намного реже в таких случаях люди обращаются за кредитом в банк. Дело в том, что все дальнейшие действия касательно нежилого помещения, купленного под взятые в заем средства, должны согласовываться с кредитором и это не всегда удобно.

Намного проще купить нежилое помещение в Москве, как физическое лицо, потому, как юридическим лицам дополнительно придется подтверждать полномочия представителей компании, получить разрешение учредителей и т.д. Тогда как физическому лицу для оформления пригодится только идентификационный код, паспорт и, если данное лицо состоит в браке, то письменное заверенное нотариально соглашение второго супруга.

Риски при покупке жилых помещений

Риски, которые содержатся в истории квартиры, как показывает опыт, чаще всего неотделимы от самой квартиры.

Для определения данных рисков и их оценки необходимо получить информацию, характеризующую эти риски, и выяснить какие нежелательные последствия могут наступить для покупателя, кроется ли в них начало будущих неприятностей, возможно ли в дальнейшем оспаривание прав собственности на покупаемую квартиру и другие отрицательные последствия?

Представленные риски приведены в порядке значимости для покупателей и являются характерными для реализации большинства договорных правоотношений. Каждый риск, как правило, имеет систематическую и несистематическую составляющие.

Систематическая составляющая конкретного риска присутствует в большинстве подобных правоотношений и является постоянной для определенных вида и условий сделок.

Несистематическая составляющая риска является переменной величиной и в основном зависит от вида и характера оснований возникновения конкретного риска.

Как проверить нежилое помещение перед покупкой

Одним из важнейших этапов при покупке нежилого помещения является юридическая проверка покупаемого объекта имущества. Предлагаем Вашему вниманию стандартный список документов, который используется в компании «Юридическое бюро» при сопровождении сделки по приобретению нежилого помещения.

Сведения о документе (документах), на основании которого было зарегистрировано право за нынешним собственником (договор купли-продажи, мены, акт приема-передачи, распоряжение госоргана, решение общего собрания, судебное решение и т.д.)

Особенности продажи нежилого помещения (квартира в малоэтажной застройке)

Нежилые помещения в зависимости от назначения помещения, назначения земли, кадастровой стоимости помещения и т.д. могут облагаться налогом от 0,3% до 2,0% — разница существенная — разбирайтесь что там в вашей ситуации.

По самой сделке, принципиально, ничем не отличается. Единственное, что я не понял из вопроса, выделены ли эти «квартиры», в самостоятельные объекты недвижимости?Если да, то обычный ДКП. Если нет, то ст. 250 и соответствующие отказы, либо согласия сособственников на продажу данных «квартир».Про налогообложение и нецелевое использование, коллеги выше написали.

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Купить квартиру под нежилое помещение

8. Хотим купить квартиру под магазин Сейчас у продавца есть уведомление и постановление о переводе в нежилое от 2014 г Имеют ли срок давности эти документы или при смене собственника надо будет по новому оформлять эти документы покупать будем как жилое так как приёмки помещения не было не сделан фасад.

6. Проживаю на втором этаже многоквартирного дома. На первом этаже под моей квартирой в нежилом помещении сделали ремонт магазин. Помещение купил магазин.

Я ранее писала письмо чтоб сделали шумоизоляцию и магазин ответил что сделают в итоге ремонт сделали а шумоизоляцию сделали очень плохую очень все слышно.

Очень слышно как ходят люди это стук каблуков и катание тележек. Что делать невозможно жить в таком шуме.

2х этажная квартира, застройщик не смог сдать как полностью жилое помещение, и по документам квартира 1 этаж жилая, 2й этаж — нежилое помещение. Но идут как 2 отдельных объекта. Дырки под лестницу на плане нет.

Петр, поспорю с Вами. Объединить можно, переведя допустим нежилое в жилое и далее два объекта объединить. А вот технически подлежит согласование лестницы или нет сложно сказать по данному вопросу.
В старом фонде Спб видел такой объект с объединением первого и второго этажа.

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца, а также акт государственного или муниципального органа. В определенном смысле покупателя защищают сроки исковой давности. Однако, не будем их считать панацеей от всех бед. Отсчет срока исковой давности начинается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе.

Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Ого, ясно, а где это можно узнать? Вот я приеду смотреть, хозяин мне обязан все документы показать? В них это явно написано, или нужно где-то дополнительно справки наводить? Если так, то где? И как я понял, в жилой его переводить обязательно? Просто зачем, если можно и так жить, если особенно сейчас хозяин вообще ничего не платит, или я что-то неправильно понял?

Спасибо за ответ. История там не слишком примечательна: была начальная школа небольшая, для нее выстроили новое здание, а это толкнули с молотка, фирма выкупила у города под бизнес, но не заладилось, поэтому уже продают просто как частное лицо.

Собссно и все. А что означает «срезанные батареи никогда не подключат»? Что это могут быть за ситуации? Ладно газ могут не завести, но тут-то) У меня у самого недвижимость, просто это квартира в городском доме, поэтому немного не моя область.

Какие бывают риски при покупке коммерческой недвижимости

Если продавец успешного бизнеса пытается оперативно продать своё помещение, это должно настораживать. Возможно, ему стало известно о планах правительства Санкт-Петербурга построить на месте этого помещения или в непосредственной близости от него очередную транспортную развязку.

Поэтому, приобретая нежилое помещение, попробуйте узнать в правлении ТСЖ или непосредственно у жильцов дома, в котором оно находится, как они относятся к использованию этого помещения в коммерческих целях. Может оказаться, что нынешний собственник продаёт его именно по той причине, что у него возник конфликт с жильцами, которые постоянными жалобами в контролирующие органы блокируют его деятельность.

Памятка на приобретение квартиры

на приобретение квартиры/нежилого помещения

  1. Предоставить нотариально удостоверенную доверенность (оригинал + 2 нотариально заверенные копии) на регистрацию Договора участия в долевом строительстве и права собственности на представителей по образцу.
  1. Предоставить нотариально удостоверенное заявление о семейном положении (если не в браке) или нотариально удостоверенное согласие супруга(и) для совершения сделки и нотариально заверенную копию свидетельства о заключении брака.

Чем и как различаются жилой и нежилой фонд в квартире? Покупка квартиры в нежилом фонде

в помещение, переводимое из разряда жилых в категорию нежилых, должен быть доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Или предусмотрен иной вариант должна иметься техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;переводимое помещение не должно быть частью жилого помещения, не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания.

Таким образом, в данном помещении не должны быть зарегистрированы и не должны проживать физические лица.

Кроме того, по смыслу данной статьи необходимо указать на тот факт, что не может допускается перевод пригородных для проживания жилых помещений в нежилые, если в результат такого перевода собственник жилого помещения и (или) члены его семьи становятся нуждающимися в получении жилья или улучшении жилищных условий;право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (не должен быть заключен договор аренды, оно не должно быть предметом залога и т. д.) ;перевод жилых помещений в нежилые в многоквартирном доме допускается на первом этаже или на более высоких этажах здания, если одновременно переводятся в нежилой фонд или являются нежилыми помещениями, расположенные на этажах здания непосредственно под переводимыми.В соответствии с п. 2 ст. 22 ЖК РФ при этом обязательно устройство отдельного входа в нежилой фонд здания и обеспечение отсутствия доступа в жилой фонд здания посетителям и посторонним лицам.

Но если покупка новостройки – это для начинающих инвесторов, которые не хотят вникать с тонкости арифметики и обладают ограниченным капиталом, то инвестиции для дальнейшего перевода в нежилой фонд – это «высшая математика», вложения для тех, кто любит стабильность и независимость, в том числе от экономических бурь.

Ндс при продаже нежилого помещения

Цитата (Вопрос от читателя Клерк.Ру Игоря (г. Санкт-Петербург)):
Наша организация (ООО) продала недвижимое имущество (нежилое помещение) физическому лицу. В договоре купли продажи указана сумма сделки, а про НДС ничего не сказано.

Надо ли начислить на сумму по договору НДС (или НДС в том числе или НДС вообще нет)? Продажа недвижимого имущества (нежилого помещения) на основании п.1 ст.39 и ст.146 НК РФ признается реализацией товаров/работ/услуг, передачей имущественных прав, а значит со всей суммы реализации необходимо исчислить и заплатить НДС, даже если в договоре не указана сумма налога.

Моментом определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимого имущества с 1 июля 2014 г. признается дата передачи этого объекта покупателю по передаточному акту (иному документу о передаче). Соответствующее положение содержится в новом п. 16 ст. 167 НК РФ.

День оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров также является моментом определения налоговой базы (подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ). Сумму НДС необходимо определить как произведение налоговой базы и ставки налога (п. 1 ст. 166 НК РФ), т.е. сумму продажи помещения умножить на 18%, поскольку расчетные ставки согласно п. 4 ст.

164 НК РФ расчетные ставки применяются только в следующих случаях: при получении денежных средств, связанных с оплатой товаров (работ, услуг), предусмотренных ст.

162 НК РФ; при получении авансов в счет предстоящей поставки товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав; при удержании налога налоговыми агентами; при реализации имущества, приобретенного на стороне и учитываемого с налогом в соответствии с п. 3 ст. 154 НК РФ; при реализации сельскохозяйственной продукции и продуктов ее переработки в соответствии с п. 4 ст. 154 НК РФ; при реализации автомобилей, которые приобретены для перепродажи у физических лиц, в соответствии с п. 5.1 ст. 154 НК РФ;

при передаче имущественных прав в соответствии с п. п. 2 — 4 ст. 155 НК РФ.

Источник: https://lawcapital.ru/preddogovornye-dokumenty/kvartira-iz-nezhilogo-pomeshheniya-v-zhiloe-riski-pri-pokupke

Топ-5 опасных ошибок в сделках с коммерческой недвижимостью в условиях кризиса

Квартира из нежилого помещения в жилое риски при покупке

Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит, он несет ответственность за его проверку, и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.

 

На самом деле это иллюзия защищенности.

 

В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться, возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.

 

Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика, и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.

 

Ещё существуют так называемые «расширенные» выписки. Просто так их не выдают, в них содержится информация для служебного пользования. Но если добыть подобный документ, можно узнать обо всех имевшихся ранее обременениях (например, о прекращенной аренде, ипотеке) и служебных «флажках».

 Например, в нашей практике был экзотический случай, когда в расширенной выписке была информация, что «земельный участок находится на территории или в охранной зоне памятника истории и культуры» и что установлен запрет на гос.

регистрацию прав на здания и сооружения на этом земельном участке, в то время как в обычной выписке из ЕГРН такой информации не было.

То есть, может случиться так, что вы купили участок чтобы построить дом, разрешенное использование по простой выписке из ЕГРН позволяло это сделать, но, оказывается, были «скрытые обременения», которые не позволят вести строительство.

 

Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше. У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров и т.п.

, то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость. Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует запросить дополнительные документы у продавца.

Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.

Расширенная выписка.

2. Покупать по заниженной цене

Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.

 

Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощённую систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.

 

Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн. руб. (по состоянию на 2021 год).

 

Если стоимость недвижимости близка к 150 млн, или если это не единственный объект, и покупатель и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.

 

Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить.

 

Например, если относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально объект продан существенно ниже рыночной стоимости.

Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.

 

Как избежать: не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее возможности банкротства невозможно, пока не начались судебные процессы.

3. Недооценивать риски от третьих лиц

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

  • эти лица участвуют в судебных процессах в качестве ответчика,
  • в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

 

Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел недвижимость, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет.

Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть, он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника.

Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества из чужого незаконного владения.

 

По опыту, узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог жениться в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.

 

Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.

4. Не проверять характеристики объекта

Допустим, документы на недвижимость в порядке и продавец тоже. Теперь обратим внимание на сам объект. Продавец утверждает, что электричество есть, и мощности совпадают с желаниями покупателя.

 

Но так ли это на самом деле? Бывает, что есть технические условия на подключение к электросетям, но договор на электроснабжение не заключен, или по нему не платили. Или автоматы в распределительном шкафу явно не выдержат заявленную мощность.

 

Другой показательный пример — подъездные пути. В нашей практике был случай, когда покупателю был нужен подъезд к участку, по которому могут проходить длинномерные транспортные средства.

Такой участок нашли, но уже на месте выяснилось, что хорошая широкая дорога проходит по территории соседнего участка, с которым договорился продавец.

Продадут этот участок — дорогу закроют, а собственная дорога была слишком узкой и извилистой.

 

Как избежать: Всегда проверять, соответствуют ли данные в документах тому, что происходит с недвижимостью в реальности.

5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса

В условиях кризиса – это особенно актуальный вопрос. Какой бизнес выживет, когда кризис закончится? Съедет ли сегодняшний арендатор или потребует снижения аренды?

 

Только предпринимательская интуиция в текущей ситуации подскажет как сделать правильный прогноз.

 

И в мирное время, покупая готовый арендный бизнес, стоило критично относиться к заявленным арендным ставкам и показателям окупаемости объекта. Особенно, если договор аренды заключен продавцом недавно.

 

Эта схема была очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывался новый магазин. Заключался договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например, миллион рублей.

При такой ставке срок окупаемости недвижимости мог казаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель смотрел на эти показатели и приобретал недвижимость.

А через некоторое время руководство сети давало ему понять, что покупателей в магазине очень мало, выручка ниже прогнозируемой, поэтому арендную ставку нужно уменьшить, иначе арендатор будет вынужден расторгнуть договор аренды.

В случае снижения арендной ставки срок окупаемости становился уже не таким радужным — он мог составить и 20 лет и более. В этой ситуации покупатель недополучал того дохода, на который рассчитывал, а доказать сговор с предыдущим владельцем практически невозможно.

 

Сейчас стало еще все сложнее: даже сами арендаторы не смогут сказать, что будет с их бизнесом через шесть месяцев.

 

Как избежать: В мирное время мы советовали проверить загруженность объекта заранее. Например, если это ресторан, можно было приехать туда несколько раз в разное время и проследить, насколько он популярен.

Встретиться с арендатором и обсудить с ним, насколько его всё устраивает и не собирается ли он съезжать. Можно было затребовать у продавца выписку по счетам, чтобы оценить, насколько регулярно поступала арендная плата.

Если арендатор нерегулярно платил арендную плату, это уже был даже не тревожный звонок, а набат.

 

Сейчас же стоит смотреть скорее на специфику бизнеса. Если помещение занимает ресторан, прогнозировать, что с ним станет даже через 3-5 месяцев невозможно. Нужно готовиться к поиску нового арендатора или снижению аренды. Аптеки и продуктовые магазины в условиях надвигающегося кризиса выглядят более перспективными арендаторами.

Подробнее о юридическом сопровождении сделки вы можете прочитать на нашей странице — Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Позвоните нам или закажите обратный звонок, и наши специалисты с радостью ответят на все Ваши вопросы. Мы также ждем Вас в нашем офисе в шаговой доступности от метро «Семеновская». 

Ольга Саутина

25.03.20

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/top-5-opasnyix-oshibok-v-sdelkax-s-kommercheskoj-nedvizhimostyu/

Нюансы покупки нежилых помещений в новостройках от застройщика

Квартира из нежилого помещения в жилое риски при покупке

Нежилые помещения, расположенные в новостройках и выставленные на продажу от застройщика – это привлекательный объект для вложения средств. Они могут значительно вырасти в цене после сдачи дома. Как минимум, только этот фактор показывает, что на такое имущество стоит обращать внимание.

Однако приобретение недвижимости напрямую от застройщика связана с определёнными рисками, которые надо учитывать. Существует опасность потерять все средства в принципе. Поэтому перед вложением денег необходимо разобраться в том, что именно вы решили купить и с какой конкретно целью. Желательно увидеть всю картину в комплексе.

О каких помещениях идёт речь?

Для начала стоит обозначить непосредственно объект. В первую очередь это первые этажи, которые при строительстве ЖК в настоящем традиционно отдаются для административных и коммерческих нужд.

Их можно купить в обычном порядке на любом этапе строительства. Причём это имеет право сделать юридическое лицо, ИП, самозанятый или физическое лицо.

Покупка такой собственности осуществляется и после сдачи дома в эксплуатацию.

Также к нежилой недвижимости от застройщика относятся отдельно стоящие здания. Это может быть:

  • отдельный административный, торговый или развлекательный комплекс. Нередко речь идёт об объекте комбинированного назначения;
  • флигель;
  • пристройка, обладающая самостоятельным значением.

Такие дома традиционно меньше самих ЖК. Они могут находиться вплотную к ним, однако чаще всего расположены на определённом отдалении, что снимает ряд ограничений по использованию подобных помещений.

Обычно крупные административные или торговые здания возводятся или самим застройщиком в рамках концепции развития района, или же по предварительному заказу. Также возможен тендер. Конкретную схему реализации выбирает сам застройщик.

Покупка нежилых помещений в новостройке: плюсы и минусы

У такого решения есть преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать. 

Плюсы покупки:

  • при оформлении Договора долевого участия на ранних этапах строительства выгода может составить до 30% от стоимости объекта;
  • большое количество разных форматов помещений (полуподвальные, расположенные на 1 или 2 этаже, находящиеся на 1 линии по отношению к основному потоку или внутренние, с отдельным или общим для нежилых помещений входом);
  • надёжный вариант вложений средств со сниженными рисками;
  • возможность получить пассивный источник дохода за счёт роста стоимости такого имущества;
  • оптимальный вариант для занятия бизнесом, причём заработок возможен на обслуживании строящегося района, то есть целевая аудитория формируется при возведении жилого комплекса;
  • возможность зарабатывать на предоставлении площади в аренду;
  • определённая сумма вложений даже при негативном сценарии в любом случае сохранится;
  • минимальные титульные риски благодаря покупке напрямую у застройщика;
  • большой срок эксплуатации здания, поскольку речь идёт о новом объекте;
  • отличные перспективы с учётом постоянного развития района;
  • возможность выбрать удобный формат заработка на такой недвижимости из большого количества вариантов;
  • подобный объект позволяет привлечь заёмные средства на выгодных условиях (кредит под залог);
  • имущество можно использовать как актив для развития собственного бизнеса, например, для открытия коммерческого помещения в шаговой доступности от дома.

Интенсивное строительство ЖК приводит к тому, что в городах появляются целые микрорайоны. Они стремительно развиваются, что привлекает туда людей, которые выбирают такие места для жизни, работы, учёбы и отдыха. А это означает постоянный поток потенциальных покупателей. Причём чем активнее будет развиваться район, тем больше людей с хорошей покупательской способностью он привлечёт.

Поэтому покупка нежилой недвижимости в новостройке от застройщика очень перспективна. Разумеется, если грамотно подойти к выбору такого района. Однако чтобы впоследствии не пожалеть, нужно учесть и минусы:

  • покупка у застройщика связана с большим риском. Компания может оказаться банкротом. Есть опасность также, что дом будет возведён с нарушением строительных стандартов и нормативов;
  • к оформлению сделки нужно подойти максимально ответственно. Большой риск столкнуться с мошенниками и потерять деньги;
  • цены на нежилую недвижимость в конкретном районе могут и не вырасти;
  • перспективы развития района бывает сложно оценить. А когда они становятся понятны, то приобрести недвижимость на выгодных условиях оказывается проблематично, потому что цена квадратного метра резко возрастает;
  • такой способ вложения денег требует грамотных расчётов. Нужно принимать во внимание не только доход, который вы получите от подобной недвижимости, но и траты. Коммунальное обслуживание в отношении нежилых помещений стоит дороже. Также вам придётся тратиться на содержание самого объекта и на уход за прилегающей территорией. Причём расходы будут постоянными, вне зависимости от того, сдаёте ли вы недвижимость арендаторам или нет;
  • при возникновении у жильцов конфликта с арендаторами вы тоже рискуете пострадать;
  • нередки ситуации, когда район развивается слишком медленно. В итоге появляется большое количество площадей нежилых помещений, начинается конкурентная борьба за арендатора. И стоимость аренды в таком случае может начать сильно снижаться.

Основной риск в данном случае связан с неопределённостью. До окончания застройки района проблематично сказать, как именно он будет развиваться, удастся ли привлечь достаточный поток людей. Также далеко не всегда можно однозначно спрогнозировать ситуацию со сдачей дома. Рынок недвижимости знает немало случаев, когда банкротами становились надёжные до этого застройщики с многолетней историей.

Поэтому стоит учитывать, что вложение денег в приобретение помещений в новостройках от застройщика – это всегда повышенный риск. В связи с чем не стоит инвестировать таким образом основные средства. Но при возможности рискнуть этот вариант заслуживает рассмотрения.

Как выбрать объект?

То, оправдается ли покупка нежилого помещения в новостройке от застройщика, во многом зависит от подхода к выбору такого объекта. И надо учитывать следующее:

  1. Расположение самого комплекса. Можно отдать предпочтение ЖК, строящимся в центре. Однако стоит учесть, что недвижимость в этом случае обойдётся на порядок дороже. И при этом риски банкротства застройщика или же проблем со зданием не отменяются. Но в случае успешного завершения строительства вложения себя гарантированно окупят, даже если впоследствии просто перепродать такой объект.
  2. Расположение помещения внутри комплекса. В одном и том же ЖК различные объекты могут стоить по-разному. Это зависит от того, находятся ли они на первой линии, какова предположительная пропускная способность, есть ли отдельный вход у конкретного помещения.
  3. Общая площадь. Некоторые застройщики предлагают продажу таких помещений только от какого-то минимума. Многие при покупке большого количества квадратных метров готовы пойти на серьёзные уступки. Всё это нужно принимать во внимание.
  4. Планировка. Она может быть строгой, свободной или комбинированной. В любом случае оценивать планировку надо с точки зрения предпринимательской привлекательности. При вложении средств в такую недвижимость с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи стоит разобраться с тем, кто будет вашим клиентом, что именно ему нужно.
  5. Соответствие санитарным нормам и правилам пожарной безопасности. Понятно, что базовое соблюдение стандартов будет иметь место, поскольку в противном случае объект просто не получится сдать в эксплуатацию. Но нужно принять во внимание, что для целого ряда торговых точек существуют вполне конкретные жёсткие требования по минимальной площади, наличию вентиляции, чёрного входа и т. д. Если всё это игнорируется, то возможности использования подобной недвижимости резко сужаются. Следовательно, падает её инвестиционная привлекательность.
  6. Наличие парковки, удобного подъезда. Сейчас всё большее количество людей начинают пользоваться автомобилями постоянно. И если вы планируете открыть элитное заведение или же сдавать объект для таких целей, то важно, чтобы клиенты могли подъехать прямо к дверям. Они могут и подойти, но наличие альтернативы – принципиально.
  7. Решение вопроса с коммуникациями. У нежилого помещения, которое будет использоваться для бизнеса, должны быть вентиляция, отопление, собственный санузел, а также в целом подключение ко всем основным коммуникациям. Ещё важно наличие возможности провести дополнительные инженерные системы. Например, установить пожарную сигнализацию, подключить выделенную телефонную линию, Интернет, наладить работу системы видеонаблюдения. Для работы конкретных заведений это может иметь ключевое значение.

Каждый объект нужно оценивать по всем перечисленным параметрам. Но при желании будущий владелец может увеличить количество критериев.

Главное – выдержать баланс: если вы будете ориентироваться только на несколько показателей, можете упустить важные моменты и приобрести то, что не окупится.

Однако если вы станете долго подбирать оптимальный объект для вложения средств, то рискуете опоздать и остаться только с откровенно дорогой недвижимостью или же с обладающей серьёзными недостатками, потому что всё остальное успеют купить.

Проверка застройщика

Значимой частью процесса покупки такой недвижимости является грамотный выбор застройщика. Необходимо изучить его историю сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию, наличие скандалов и судебных процессов, с которыми связано такое лицо. Также стоит собрать информацию о вероятности банкротства.

Особое внимание нужно уделить тому, кто именно заключает с вами сделку, будь то ДДУ или договор купли-продажи. Это должен быть сам застройщик или его официальный представитель, а не третье лицо с непонятным статусом. Причём если в сделке участвует представитель, то полномочия такого лица следует проверять особенно тщательно.

Желательно для повышения финансовой безопасности и для уменьшения рисков заказать юридическую проверку застройщика. Ещё один вариант – заказ полного сопровождения сделки. Это означает дополнительные траты, однако существенно снижает риски.

Заключение договора

Покупка нежилого помещения у застройщика возможна в 2 форматах:

  • приобретение такого объекта с начала строительства и до введения дома в эксплуатацию. Оформляется посредством Договора долевого участия. В этом случае есть возможность серьёзно сэкономить;
  • оформление сделки через заключение договора купли-продажи. В такой ситуации застройщик уже будет выступать в качестве собственника. Риски после сдачи объекта в эксплуатацию заметно ниже, однако и цена за квадратный метр недвижимости серьёзно возрастает. То есть такое вложение денег не будет настолько выгодным по сравнению с первым вариантом.

Стоит учесть ещё одну принципиальную разницу между этими 2 вариантами покупки. В первом случае будущий владелец, как правило, получает возможность совершенно спокойно выбрать между разными форматами недвижимости.

В начале строительства большинство помещений ещё доступны. А вот после сдачи дома в эксплуатацию можно будет купить только то, что осталось.

Как правило, это или слишком дорогие помещения, или обладающие какими-то существенными недостатками.

Вне зависимости от того, по какой именно схеме вы решили покупать нежилую недвижимость, вам нужно проверить у застройщика наличие лицензии и другой разрешительной документации. Она обязательно должна быть, чтобы такое лицо имело право возводить здания.

Процедура оформления покупки и регистрации договоров в Росреестре – достаточно хлопотная. Чтобы сделать всё правильно и защитить свои интересы, вам нужно будет вникнуть в массу юридических тонкостей. Вместо этого вы можете поручить заключение такого договора специалистам. Но окончательное решение остаётся за вами.

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/nyuansy-pokupki-nezhilyh-pomeshhenij-v-novostrojkah-ot-zastrojshhika

Купил нежилое помещение и перевел в жилое. Могу ли я получить возврат налога?

Квартира из нежилого помещения в жилое риски при покупке

Налоговый вычет предоставляется только по факту приобретения жилого имущества.

Законом не предусмотрено другое основание для получения налогового вычета, однако есть положительная судебная практика относительно случаев покупки нежилого помещения и его перевода в жилое.

Иными словами, предприниматель сначала обратился в налоговую инспекцию и получил отказ, затем подал исковое заявление в суд, который признал за ним право на налоговый вычет.

Можно ли перевести апартаменты в жилье?

Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?

Отвечает генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Да, в таком случае налоговый вычет предоставляется на основании документов, подтверждающих факты приобретения нежилого строения и его перевода в жилое помещение.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

В том случае, если нежилое помещение соответствует предусмотренным для жилых помещений требованиям и признано жилым домом на основании заключения межведомственной комиссии, его владелец вправе получить имущественный налоговый вычет.

Данную позицию подтвердил и Конституционный суд, который указал, что в случае переоформления нежилого помещения в жилой дом отказ в имущественном вычете будет неправомерен. Пункт 5 Постановления КС РФ от 14.04.2008 N 7-П.

указывает на то, что, если жилое строение (например, дачный дом) будет признано пригодным для постоянного проживания и переоформлено в жилой дом, отказ в имущественном вычете будет неправомерен.

Но Вы пишете, что данное строение находится на землях сельскохозяйственного назначения.

Согласно Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», данные земельные участки не предназначены для жилищного строительства или иного строительства, не связанного с обеспечением сельскохозяйственного производства.

Поэтому имеется риск того, что окажется, что данный дом не будет связан с обеспечением сельскохозяйственного производства, и соответствующее переоформление было неправомерно.

Для справки заметим, что строительство жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения возможно в случаях, если данные участки имеют следующие виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (с правом строительства), для ведения дачного хозяйства, для ведения садоводства, а также на участках, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

В документах на мой участок появился запрет на строительство. Как так?

Отвечает руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова:

В соответствии с налоговым законодательством, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме понесенных расходов при покупке жилого дома, земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, и земельных участков под ИЖС. Размер налогового вычета ограничен суммой 2 млн руб.

Для получения вычета необходимо наличие документов, подтверждающих произведенные расходы. К фактическим расходам для получения налогового вычета относятся:

  • расходы на приобретение жилого дома, в том числе если его строительство не было окончено;
  • расходы на покупку отделочных и строительных материалов, работы по строительству и отделке;
  • расходы по составлению сметной документации, подключению к сетям для снабжения газом, электричеством и т. д.

Что касается назначения недвижимости, оно должно признаваться жилым. Согласно нормам жилищного законодательства, для признания дома жилым он должен соответствовать санитарным и техническим нормам и правилам и быть пригодным для постоянного проживания. К числу жилых строений относятся жилые дома, квартиры и комнаты.

Для получения строением статуса жилого дома необходимо его признание пригодным для постоянного проживания посредством заключения межведомственной комиссии или через суд. В данном случае Вы изначально приобрели нежилое строение, расходы на его покупку не могут быть учтены как затраты по приобретению жилого дома.

Перевод нежилого помещения в жилое, согласно законодательству РФ, нельзя отнести ни к строительству, ни к реконструкции жилого дома (под реконструкцией понимается изменение параметров объекта недвижимости и его частей). Таким образом, Вы не можете претендовать на получение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением нежилого строения.

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Как поменять категорию земли?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Налоговый вычет предоставляется гражданам, купившим квартиру, жилой дом, участок земли, предназначенный для строительства дома. На переведенные из другого назначения строения налоговый вычет не предоставляется.

Если Ваш участок земли предусматривает в назначении использования строительство жилого дома (садоводство, ДНП, ЛПХ без ограничения на строительство), то Вы можете получить налоговый вычет на деньги, потраченные Вами на строительство жилого дома (не на перевод из нежилого, а именно на строительство).

В этом случае Вам надо сделать проект строительства жилого дома, согласовать его в администрации района, заключить договор на строительные работы со строительной организацией, оплатить его с подтверждением расходов чеками или приходниками, закупить строительные материалы по чекам, построить дом, ввести его в эксплуатацию и зарегистрировать права собственности. Потом с этими всеми документами следует обратиться в налоговую на возврат своего подоходного налога на сумму 13% от затраченных Вами на строительство денег, но не более чем от 2 млн рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Возврат налога при покупке жилья

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

Можно ли жить в гараже?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kupil_nezhiloe_pomeschenie_i_perevel_v_zhiloe_mogu_li_ya_poluchit_vozvrat_naloga/6912

О ваших документах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: